上海楼市购房预期有所恢复：新房冷热分化有楼盘再现千人摇号

2022年，上海楼市经历了波浪式的走势2022年新房热度超过二手房，新旧成交比例高达1:1.8，为近十年来最高二手房市场因新房供应见底，全年二手房成交16万套，为近5年来最低不过，自2022年底和2023年元旦后，预计买家将开始维修

新房冷热分化明显，部分项目再现千人摇号

上海中原地产市场分析师陆文熙表示，2022年初，在高供应的带动下，实现了高开1月份新房成交面积接近130万平方米，创下全年峰值此后，该交易迅速下滑4，5月份受疫情影响，交易停滞6月，该市按下重启键后迅速进入状态，每月一批集中供应提供良好支撑，连续几个月成交量突破100万平方米四季度后劲略显不足，10月成交面积大幅跳水好在11月份成交再次回升

即使2022年新房销售因为疫情停滞了两个月，但从全年成交来看，上海新房的购买力还是比较有韧性的。

上海链家研究院监测数据显示，2022年，上海累计成交6361亿元，同比上涨9%，成交套数86937套，同比仅下降6%每套均价732万元，同比上涨17%，成交均价64076元/平方米，同比上涨15%

虽然2022年楼市有所降温，但新房市场并不太冷对于地段好，资质好，有吸引力的楼盘，积分基本达到了触发点从成交比例来看，新旧比例高达1:1.8，为近十年来最高上海链家研究院首席分析师杨表示

从供应来看，2022年，上海共供应新房101519套，同比增长38%。

上海中原地产的数据显示，改善型力量一直支撑着上海新房市场与2021年相比，平均总价在600万元以上的各区间占比高于去年，而600万元以内的价格区间占比低于去年高端改善仍然是新房市场中引人注目的部分

陆文熙指出，虽然上海新房购买力有韧性，但也要看到持续高供应下后劲不足例如，2022年7月开盘的许婧板块盘龙天地获得了91.22分11月，招商时代入围63.42分，可见热门板块入围人数在下降一旦分数进一步下降，市场信心可能会发生明显变化而且到了第四季度，即使入围，有机会买也会有人放弃，放弃率上升

但2022年底，在两批集中供应陆续入市的带动下，新房认购和竣工回暖上海中原地产发布的数据显示，新年第一周，上海新建商品住宅成交面积35.21万平方米，环比增长38.38%其中，上海商品房成交TOP10项目签约套数突破100套，为历史首次

中原地产数据显示，新年第一周，成交前三的分别是嘉定的越秀保利佳悦尚云，普陀的招商苏荷玺和嘉定的万科棕榈府其中，越秀保利佳悦尚云项目一周内售出425套房源

柯睿上海发布的周度开盘数据显示，近期开盘项目市场冷热分化依然明显，热门项目和内，中心项目依然有需求在周都开盘的7个项目中，静安的李鸿印和闵行的顾美华庭全部售罄其中，2023年1月12日开业的李鸿印再现了著名的千人摇号场景，以极低的弃号率成功天亮

公开资料显示，1月18日，黄浦区绿城外滩兰庭项目以97分的高分开启选房，均价约14.5万元/平方米共推出111套房源，1小时4分钟直接售罄同日，位于闵行浦江镇的法华建发漫悦二期项目推出42套精装3房，面积约99平方米，吸引了199组客户认购，直接被阳光清算

不过，在中介看来，上海新房项目的火热分化依然明显除了一些价格倒挂，位置较好的热门楼盘，整体人气没有以前高，包括同区域项目认购的积分，不同板块人气也不一样目前市场供应充足，客户选择多比如临港新房供应量大的区域，热度就下来了

此外，以位于宝山罗店板块的上海宝山田波项目为例，柯睿上海的数据显示，该项目1月12日开盘，236套，开盘率21%。

杨指出，从2022年底第七批，第八批供应情况来看，有大量城市和热门板块入市，无论是推盘数量还是推盘质量都较前几批有明显提升供应方有意放开一些资质较高的楼盘，以吸引市场关注，而不是延缓上市步伐这种情况预计会持续到2023年，从土拍的角度来看，预计2023年也是一个供应大年

CPPCC委员建议政策调整，一些买家改变了心态。

得益于新房供应和联动价格，2022年新房热度明显高于二手房从成交比例来看，新旧比例高达1:1.8，为近十年来最高与2020年1:4的旧比例相比，差异显著

上海链家研究院数据显示，2022年上海二手房共成交16万套，为近5年来最低，但成交水平仍好于2017年。

杨指出，2020—2021年需求爆发后，短期需求有一定的消耗在基数较高的情况下，2022年整体成交回调是合理的此外，考虑到2022年一些外部因素的影响，全年实际有效交易时间只有三个季度，所以整体交易量不算太低目前无论是房地产调控政策还是市场交易都在底部，从各方面来看，市场都有望好于去年

从市场反馈来看，市场也有所回暖。

客户的诚意比以前更高了客户看房子之前说回去考虑一下，或者等房价下来了再通知但是现在客户基本都是问房东能不能在房子里谈好价格，接受换货可以明显感觉到客户的订房意愿更强了上海浦东杨东板块的一位经纪人说2022年11月左右，即使房东愿意降价，买家依然犹豫要不要入市

根据上述券商的反馈，负责门店数量也有所提升以前我平均一天一两个或者两三个团现在基本每天都有四五组

一些担心年后政策变化的客户已经开始行动了有些置换客户有一种年前买好的心态，因为他们认为年后环境会好转，后期房地产会回暖，所以想先把房子订下来，等市场好了再把房子卖掉这些客户对后续房地产市场比较乐观，认为市场回暖后自己房子的销售周期会缩短，所以这类客户一般会先拿出一部分资金来结算房子，与房东沟通减缓交易周期

另一家主营浦东申远板块的券商也给出了反馈，现在的客户心态和以前不一样了2022年10月左右市场降温，大家都说不知道以后市场会怎么样，所以房子不能降价卖但现在部分客户的心理预期发生了变化特别是部分客户预期年后是否会出台楼市政策，带动楼市回暖

论文称，2023年上海两会期间，上海市政协委员丁祖昱，张琦，叶君在提案《关于调整上海楼市四限政策的建议》中指出，目前，上海新房市场保持旺盛的供应势头，但需求在逐渐减弱去年第四季度，部分项目开盘热情不如之前与此同时，上海远郊市场承压，市场加速下行

此外，受限价政策影响，市场上一二手房倒挂的情况明显在购买端，中心城区热门红盘存在较大的倒挂价差，投资，投机客户涌入红盘同时，二手房市场购买力也不足，市场停滞不前

提案称，为抓住市场窗口期，使调控政策在市场整体低迷之前到来，有必要根据上海楼市现状进行一些符合市场规律的调整包括限购政策要适当调整，建议有条件，分区域试点放松限购，及时调整贷款认定标准，在还清贷款的前提下认房不认贷，有条件放宽销售限制，有条件放开限价

受多重因素影响，房东的心理预期也开始发生变化上述阳东板块的经纪人表示，有些急着用钱的房东可能等不了那么久，说年前就可以沟通好价格，很快卖出去，但是前段时间有房东拒绝看房几乎50%以上的房东会说先帮忙调一下价，年后再安排看房，看看市场会怎么样调价的趋势基本是增加50万到100万元

以我们经手的上海绿城的一套房子为例本来客户和业主谈好了价格，但是在签约之前，业主临时提价50万这个案子直到凌晨才结案上述券商人士表示

在陆文熙看来，从近期新上市来看，一直处于低位，直接牵制了后续成交经过一轮下跌，挂牌价短暂企稳房东不愿意再让步了毕竟最近楼市有很多利好政策，有助于提振信心而且买家还是持观望态度所以最近游戏进入了一个新的阶段预计今年上半年价格将继续调整，下半年伴随着交易量的企稳回升，价格将企稳修复